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Preguntas frecuentes / Alquiler :: Compraventa
ALQUILER Ó LOCACIÓN DE INMUEBLES
La finalidad del contrato de locación es la entrega al locatario o inquilino del uso y goce del inmueble a cambio del pago de un precio cierto en dinero.
El legislador regula la locación de inmuebles a través de los artículos 1493 a 1622 del Código Civil y de la ley de Locaciones Urbanas (Ley 23.091) y sus modificatorias. Por otro lado, existen leyes especiales sobre el arrendamiento rural destinado a la explotación agrícola.

INTERMEDIACIÓN EN LA LOCACIÓN DE INMUEBLES

No es condición legal que la locación de un inmueble se concrete a través de un corredor inmobiliario, pero existen múltiples razones,enumeradas a continuación, que aconsejan la utilización de un profesional inmobiliario para llevar adelante esa tarea:

-Las leyes vigentes, con las modalidades de cada jurisdicción, reconocen a los corredores inmobiliarios, la facultad de actuar como intermediarios en operaciones de alquiler de inmuebles con fines de vivienda, comercio, u otros destinos (consultorios, oficinas, viviendas con fines de turismo, etc.), leasing inmobiliario y fondos de comercio.
-El conocimiento que posee el profesional acerca del mercado de loca-ciones, los diferentes tipo de inmuebles, sus precios, los formatos de contra-tos y demás aspectos que se relacionan con una exitosa operación de alqui-ler.
-La experiencia del corredor para calificar la calidad del perfil ideal de los posibles inquilinos y garantes.
-El acceso on line a las empresas de clearing informativo (Veraz, Gno-sis, etc.) que la mayoría de los profesionales tiene contratado, como parte de la operatoria estándar de una gestión de alquiler.
-La posibilidad exclusiva que detentan los profesionales inmobiliarios de consultar la base de datos de garantías compradas que ofrecen la mayoría de los principales sistemas inmobiliarios, que se configuran con el aporte de cada uno de los miembros de cada sistema.
-La operatoria de Administración de Alquileres, que descarga al propieta-rio de la tarea de cobranza, control del pago de impuestos y servicio, cobro de punitorios, renovaciones, y en general, todas las tareas que implica el correc-to seguimiento de una locación.


PLAZOS MÍNIMOS DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER

Los plazos mínimos que establece la legislación vigente, que al ser establecidos por normas de Orden Público, no puede ser modificados o dejados sin efecto por la voluntad de las partes, son los siguientes:

-Para las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, el plazo mínimo es de 2 años.
-Para los demás destinos (comercio o industria), el plazo mínimo es de 3 años. Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos indicados.
-Existen excepciones a dichos plazos mínimos, es decir, pueden ser hechas por un plazo menor, las siguientes locaciones:
-Para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales o para su persona.
-De viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino y por un máximo de 6 meses (si supera los 6 meses se presume que no es con fines de turismo).
-De lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos.
-De puestos en mercados o ferias.
-Aquéllas locaciones en las que el inquilino sea el Estado nacional, o provin cial, el municipio o un ente autárquico.
-Si el contrato de locación tuviese un objeto expresamente determinado (por Ejemplo: se alquila un local para realizar una convención) se juzgará hecho por el tiempo necesario para cumplir con tal objeto (el alquiler será por el tiempo que dure la convención).
-Es importante aclarar que los plazos mínimos que establece la Ley están formulados tutelando los derechos de los inquilinos, para evitar abusos y generar un mínimo de previsibilidad en el tiempo al Locatario. Bajo este concepto, la Ley sí faculta al inquilino a rescindir anticipadamente un contrato, con determinadas penalidades según se verá en el ítem “Rescisión del Contrato de Locación”.


PLAZOS MÁXIMOS DE LOCACIÓN
No obstante lo estipulado en el artículo 1.505 del Código Civil, que establece que el contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez años, la jurisprudencia moderna y las modalidades comerciales e industriales de las actual actividad económica, han establecido que para determinados casos, ese plazo puede ser mayor, cuando el monto de la inversión inicial, las carac-terísticas de la explotación y los plazos de amortización y recupero de la inversión claramente determinen la necesidad de un plazo extendido.
Como ejemplo podríamos citar las locaciones en Shopping Centers, emprendimientos deportivos, explotaciones mineras etc.

CONTINUACIÓN DEL ALQUILER VENCIDO EL PLAZO
Existe la errónea interpretación que si vencido el plazo del alquiler, el Locatario permanece en el inmueble con la conformidad del Propietario, éste otorga un tácito derecho a un nuevo período locativo.
No existe esa renovación implícita (tácita reconducción), sino simplemente la continuación del alquiler concluido en los mismos términos en que fuera pactado, hasta que el propietario solicite la entrega del inmueble.
En estos casos, sí existe el riesgo que el Garante ó Fiador considere extinguida su obligación, según se verá en el apartado “Alcances de la Fianza o Garantía”, razón por la que siempre es aconsejable firmar una prórroga expresa, con la conformidad del Fiador.

OFERTA DE ALQUILER Ó RESERVA
Cuando el futuro inquilino o locatario ha elegido un inmueble, el procedimiento habitual para iniciar la locación, es suscribir con su agente inmobiliario una Oferta de Alquiler ó Reserva ad-referendum, que constituye una propuesta sujeta a la aprobación del propietario, avalada con la entrega de una suma de dinero que garantiza dicha oferta.
La Oferta de Alquiler consigna los datos del inmueble, las condiciones de entrega, el precio del alquiler, la forma de pago, la duración del contrato, el depósito en garantía, destino que se le dará al inmueble, garante a satisfacción del locador y toda otra información u observación que sea procedente. Se establece en la misma un plazo de vigencia durante el cual el Inquilino oferente, se obliga a mantener su oferta.
Si las condiciones comerciales son aceptadas por el propietario, se procede a solicitar todos los informes, certificados y referencias que permitan verificar la responsabilidad patrimonial y antecedentes generales del Locatario y Fiador. En caso de resultar favorable el estudio, se pide la aceptación del Propietario y se procede a firmar el contrato de Locación.
En caso de no ser aceptada la propuesta por el Propietario, ya sea porque las condiciones comerciales no le satisfacen o porque los perfiles presentados no cubren sus requisitos o expectativas, se reintegra la suma que garantiza la oferta, en forma simple al Oferente, quedando sin efecto la misma.

RESCISIÓN DEL CONTRATO DE ALQUILER
Los contratos de locación no pueden ser rescindidos unilateralmente por el Propietario o Locador.
No obstante, el Inquilino o Locatario sí puede rescindir unilateralmente el contrato en los términos de la Ley 23091 y sus modificatorias. Efectivamente dicha Ley reconoce al Locatario el derecho a rescindir el contrato después de los seis primeros meses debiendo notificar tal decisión al Locador con una antelación mínima de 60 días.
En tal caso el Locatario o Inquilino deberá abonar una indemnización equivalente a un mes y medio de alquiler si rescinde dentro del primer año y de un mes si lo hace a partir del segundo año. La ley 23091 establecía esta opción solamente en la locación con destino de vivienda, pero posteriormente la ley 24.808 la extendió al resto de los destinos.

PRECIO DEL ALQUILER
El precio debe ser en dinero de curso legal. Incluye la posibilidad de contratar en moneda extranjera.
El artículo 6º de la ley 23.091, establece que el precio deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales. Por su parte, el artículo 7º inc. a) dispone que no podrá requerirse del locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes.
La doctrina entiende que, en las locaciones con otros destinos distintos a vivienda, sí podría pactarse el pago anticipado por períodos mayores a un mes, incluso el pago total por anticipado.
Debe tenerse en cuenta que actualmente y desde el año 1991 (cuando se sancionó la ley de convertibilidad) no está permitida la actualización monetaria, es decir, no es posible pactar una indexación.

AJUSTES DEL PRECIO DE LA LOCACIÓN
A partir de la crisis del año 2002, con el dictado de la ley de emergencia (ley 25.561 - Enero de 2002), frente a la derogación del régimen de convertibilidad, a la imposibilidad de indexar y a la existencia de inflación, existen algunas variantes para lograr mantener el poder adquisitivo del alquiler y evitar su depreciación real.
A) Alquileres escalonados o progresivos: se pacta el precio total de toda la relación locativa y se lo divide en un valor mensual creciente para cada período semestral o anual.
B) Alquileres fijados en función de la actividad del locatario: por ejemplo, si se alquila a una panadería, se establece el precio del alquiler según el precio de determinados kilos de harina.
C) Aquileres fijados en relación al valor de una cosa: Aunque no tenga que ver con la actividad del locatario.
D) Negociación periódica: las partes pueden pactar que cada determinado tiempo (por ejemplo, cada seis meses) renegociarán el precio conforme al principio de buena fe contractual. No es recomendable porque la doctrina interpreta que se afectaría el plazo mínimo de orden público fijado en la ley 23.091, si por falta de acuerdo el inquilino debe dejar el inmueble.

EL IVA EN ALQUILERES

Vamos a dividir las locaciones en tres grandes grupos, según se trate de :

A. Locaciones destinadas exclusivamente a casa-habitación del inquilino:
Estas locaciones, se encuentran exentas totalmente, independientemente del monto. Aquí no existe límite máximo, cualquiera sea su monto, son exentas de IVA.
Si el inquilino le da otro destino, no está exenta de IVA, por lo tanto, aquellas viviendas que sean alquiladas por una empresa con destino a la vivienda de uno de sus directivos, no se encuentra exenta dado que el locatario, no es el que la habita. Lo mismo ocurría si el inquilino la usa para consultorio, oficina u otro fin.
También se encuentran exentas las locaciones cuyos locatarios son entidades públicas o el Estado.

B. Inmuebles para conferencias, fiestas, reuniones y similares.
En este caso, la locación se encuentra gravada, cualquiera sea el monto. Y se aplica el monto del 21 %.

C. Restantes locaciones.
Las restantes locaciones (por ej. locales, galpones, garajes para estacionamiento, etc.), no mencionadas en los puntos 1 y 2, sólo están exentas, si el valor del alquiler, por unidad y locatario no supere los $ 1.500,- por período mensual. Caso contrario, se encuentran gravadas con IVA. A estos efectos deberá adi-cionarse a dicho precio los montos que por cualquier concepto se estipulen como complemento del mismo prorrateados en los meses de duración del contrato. Se entiende mensual, al monto que surja de dividir el total del contrato por la duración de meses del mismo; o sea su promedio mensual es más de $ 1500.

No constituyen complemento del alquiler los importes correspondientes a impuestos, expensas y gastos de mantenimiento y demás gastos que el inquilino tome a su cargo.
En definitiva, si el Propietario posee una o más locaciones gravadas, debe inscribirse en IVA como responsable inscripto y obtener un CUIT, y facturar las locaciones a su inquilino. Si la cantidad de locaciones no superan de tres y el monto anual no excede los topes de facturación anual que establece la nor-mativa actual, puede ser monotributista, y también debe facturar las locaciones, con esa categoría.


GARANTES O CODEUDORES
Los inmuebles se venden con sus impuestos y tasas y expensas comunes (si corresponde) pagos hasta el día de la escritura y posesión.
Cuando en la compraventa se haya pactado la posesión antes de la escritura, el Comprador tomará a su cargo los mismos a partir de la entrega de la posesión, así como los servicios que al inmueble se prestan.
El estado de las posibles deudas de impuestos y tasas que gravan un inmueble es verificado por informes que pide el Escribano interviniente antes de la escritura, quien retendrá a la parte Vendedora aquéllas sumas que pudieran estar impagas.
En inmuebles en Propiedad Horizontal, las expensas comunes tienen igual tratamiento que los impuestos, y el informe de deuda que solicita el Escribano al Administrador, debe consignar además si el Consorcio posee demandas judiciales en curso.
Con los servicios se sigue un criterio similar, pero no es una obligación formal del Escribano verificar la ausencia de deudas, aunque la mayoría de los profesionales colabora con las partes para que todos los servicios queden al día en el acto de la escritura y/o posesión.

NATURALEZA DE LA FIANZA O GARANTÍA
Los Codeudores o Fiadores, establecen una garantía personal a favor del Locador, por la que se extiende la responsabilidad derivada del contrato a otra persona, razón por la cual, para que el acreedor no pueda cobrar su crédito, deberá darse la circunstancia de que tanto el deudor originario como el garante fiador resulten insolventes.
La fianza o garantía puede ser simple. En ella, el fiador goza de los beneficios de excusión (derecho que tiene el fiador de oponerse a hacer efectiva la fianza mientras el acreedor no haya ejecutado todos los bienes del deudor) y de división de la deuda entre todos los fiadores.
Asimismo, la fianza o garantía puede ser solidaria, pudiendo el acreedor dirigirse directamente contra el fiador sin necesidad de ejecutar los bienes del deudor principal y demandarlo por el total del contrato. Este es el formato usado en la actualidad y es el que absolutamente se recomienda.
La fianza es solidaria cuando así se hubiere estipulado en el contrato y cuando el fiador renuncia a los beneficios de excusión y división.
Para que la fianza sea solidaria, dejando de ser accesoria, estableciéndose un vínculo directo entre fiador y acreedor, el fiador debe obligarse como principal pagador.

ALCANCES DE LA FIANZA O GARANTÍA
Es sumamente importante tener en cuenta que por el artículo 1.582 bis del Código Civil: "La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste. Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original".
Ello implica que si el propietario renueva o prorroga la locación sin consentimiento del Fiador, la responsabilidad de éste último, cesa a partir de ese momento.
Por ello, el Locador, si quiere seguir alquilándole al mismo Locatario deberá suscribir un nuevo contrato de alquiler o una prórroga del anterior con el inquilino y el fiador (el mismo u otro) antes de que finalice el contrato de locación. En caso de no arribar a un acuerdo o no querer renovarle el contrato al inquilino, el locador deberá, antes del vencimiento del plazo, intimar fehacientemente (por ejemplo, a través de una carta documento) al inquilino y al garante la devolución del inmueble en la fecha estipulada. De esta manera, si el inquilino no cumpliera su obligación de restituir, el fiador seguirá siendo responsable por el tiempo que el inquilino permanezca indebidamente en el inmueble.

PERFIL DEL LOCATARIO
A nuestro entender existe una desviación profesional reiterada, cual es la de centrar el análisis de una locación en función únicamente de los garantes.
Es frecuente escuchar decir a un Propietario, que alquiló bien el inmueble porque tiene un “buen garante”.
Nuestro enfoque, prioriza la capacidad de pago del inquilino, que es en definitiva el que debe tener ingresos suficientes para afrontar los servicios mensuales de alquiler, y gastos conexos, de ahí que en nuestra práctica profesional hacemos un exhaustivo estudio del perfil del locatario, sus ingresos, su antigüedad en la actividad que desarrolla, su historia crediticia, etc.
Sin perjuicio de ello, obviamente también efectuamos igual análisis con el Codeudor o Garante, pero tener un buen garante asegura que después de un juicio el Propietario va a terminar cobrando sus acreencias, en cambio tener un buen inquilino garantiza percibir lo pactado sin pleitos judiciales.

OBLIGACIONES DEL LOCADOR (PROPIETARIO)

A) Entregar el inmueble con todos sus accesorios y en buen estado de conservación, salvo que se hubiere pactado una entrega en el estado en que se encuentra. Resulta conveniente realizar un inventario de los accesorios y, si correspondiere, de los bienes muebles, con los que se entrega el inmueble.

B) Conservar el inmueble en buen estado durante el tiempo que dure la relación locativa, respecto de las reparaciones extraordinarias (por ejemplo, el arreglo de techos y medianeras, cambio de cañerías, etc.).

C) Mantener el locatario en el uso y goce pacífico de la cosa.

D) Pagar ciertas mejores que hubiese hecho el locatario, por ejemplo, si fuesen reparaciones o gastos a cargo del Locador, que el Locatario hubiere efectua-do con motivo de una urgencia.

E) Pagar los impuestos, y contribuciones que gravan el inmueble (rentas, cánon por tendido de redes, etc.).


OBLIGACIONES DEL LOCATARIO (INQUILINO)

A) Pagar el precio del alquiler en las fecha indicada en el contrato y en el lugar convenido, y si no se convino nada en el domicilio del locatario. Para probar el pago se puede recurrir a cualquier medio de prueba. El medio más utilizado es el recibo. El recibo correspondiente a un período de alquiler hace presumir el pago de los anteriores, salvo prueba contraria.

B) Usar y gozar del inmueble conforme a derecho, es decir, conforme al destino establecido contractualmente y de acuerdo a la moral y a las buenas costumbres.

C) Mantener el bien en buen estado, estando a su cargo las reparaciones menores u ordinarias (por ejemplo, cambio de vidrios, arreglo de canillas, etc.).

D) Restituirlo en los términos convenidos al finalizar la locación.

E) Avisar al locador de todo inconveniente de hecho o de derecho que sufra en el uso y goce del inmueble.


DEPÓSITO EN GARANTÍA
La Ley 23.091 establece que el Locatario deberá constituir en poder del Locador un Depósito en Garantía equivalente a un mes de alquiler por cada año de contrato, para ser aplicado a cubrir las obligaciones y avatares de la locación.
La práctica comercial va modificando esta obligación, de acuerdo a las condiciones económicas que se van presentando, ya que el Locador puede reducir el monto del depósito en garantía, si así lo considera conveniente. Lo que no puede realizar es solicitar mayor depósito que los establecidos por ley.
Es importante destacar, que dicho depósito es independiente del aval del Fiador o Garante, ya que éste garantiza con carácter personal y solidario, como ya se explicó, todas las obligaciones del Locatario, sin límite de monto.

PAGOS ANTICIPADOS Y VALOR LLAVE
La ley de Locaciones Urbanas prohíbe al propietario el cobro de alquileres ade-lantados o la exigencia de depósitos en garantía superiores a los establecidos en la norma. Habilita al Inquilino a exigir el reintegro de las sumas en exceso que hubiere abonado por tales conceptos.
Por otra parte, el concepto de valor llave, ha quedado reservado a locaciones comerciales o industriales, estando prohibidas en alquileres para vivienda.

SELLADO DEL CONTRATO DE LOCACIÓN
Los contratos de locación, deben ser sellados según la jurisdicción que corresponda, para dar cumplimiento a una obligación fiscal, al igual que cualquier otro tipo de contrato.
Pero es importante destacar que la omisión de dicha obligación no menoscaba la validez del contrato, el cual es perfectamente hábil y válido en todos sus términos, aunque para su presentación a los efectos de un pleito judicial, deberá ser sellado con la multa que correspondiere, por la parte que inicie las acciones.
Es por ello que se aconseja en todos los casos cumplir con el correspondiente sellado del contrato, ya que no sólo representa una obligación tributaria para todo ciudadano, sino que le otorga fecha cierta a cualquier efecto legal.

EL CONVENIO DE DESOCUPACIÓN
El convenio de desocupación es un acuerdo de partes, al que se arriba por diversas razones en las que existe un diferendo, en un contrato de locación que se encuentra en curso, y que una vez homologado judicialmente tiene la entidad de una sentencia en firme.
A este respecto, es importante destacar que el abuso en la utilización de este instrumento, a modo de garantía adicional, haciéndolo firmar conjuntamente con el contrato de locación con la fecha en blanco, ha producido la desnaturalización de su propósito original, por lo cual, actualmente en casi todos los Tribunales del País, se exigen pruebas fehacientes de su firma posterior al contrato (firmas certificadas por escribano, etc.) para habilitar su homologación, requisito éste indispensable para que tenga efecto jurídico.
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