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Preguntas frecuentes / Alquiler :: Compraventa
ASPECTOS FUNDAMENTALES DE LA DECISIÓN DE COMPRA
La compra de un inmueble es usualmente, una decisión trascendental para las personas o las familias, razón por la cual es fundamental conocer las diferentes etapas y circunstancias que se presentan durante el proceso de compra. Como criterio general, el comprador de un inmueble, en el momento que eligió la propiedad que quiere adquirir, debe sentirse absolutamente convencido que conoce suficientemente las alternativas que le ofrecía el mercado, los precios vigentes en ese momento, y la proyección a futuro del tipo de inmueble que eligió.
Las decisiones apresuradas, tanto como las búsquedas interminables, que configurarían los dos extremos de una actitud en el proceso de compra, pueden inducir decisiones que tarde o temprano producirán arrepentimiento y frustración.
Es por ello fundamental que el comprador posea un adecuado equilibrio en su proceso de compra, buscando fundamentar su elección en una racional ponderación de las alternativas que le fueron presentadas, y si es necesario, apoye su búsqueda con el asesoramiento en las áreas técnica, jurídica, y comercial de profesionales de su confianza.
Nuestra empresa es conciente de ello, y trata de acompañar estrechamente en esa tarea al comprador, para brindarle esa seguridad y ese asesoramiento que merece y necesita, en una decisión tan trascendental.

OFERTA DE COMPRA Ó RESERVA
Cuando el comprador ha elegido un inmueble, el procedimiento habitual para iniciar la compraventa, es suscribir con su agente inmobiliario una Oferta de Compra ó Reserva ad-referendum,que constituye una propuesta sujeta a la aprobación del propietario, avalada con la entrega de una suma de dinero que garantiza dicha oferta.
La Oferta de Compra consigna el precio, la forma de pago, las condiciones de entrega, el Escribano que propone el comprador, los honorarios del agente inmobiliario y toda otra información u observación que sea procedente. Se establece en la misma un plazo de vigencia durante el cual el comprador se obliga a mantener su oferta.
En caso de no ser aceptada la propuesta, se reintegra la suma que garantiza la oferta, en forma simple, quedando sin efecto la misma.
En caso de ser aceptada, se fija la fecha de la firma del boleto de compraventa, y se solicitan los certificados de dominio e inhibiciones, exigidos por las leyes vigentes a los Agentes Inmobiliarios para facultarlos a firmar el respectivo contrato o boleto de compraventa, o en caso que por algún motivo especial la operación se escriture directamente, dichos certificados los solicitará el Escribano designado conjuntamente con el resto de la documentación que es necesaria para suscribir la escritura traslativa de dominio.

BOLETO DE COMPRAVENTA
La compraventa inmobiliaria, se formaliza usualmente a través de la firma de un boleto de compraventa, contrato que establece claramente todas las condiciones pactadas en la operación y las obligaciones recíprocas de las partes.
Habitualmente con la firma del boleto de compraventa, la parte compradora entrega el treinta porciento (30%) del precio, quedando el restante setenta (70%) porciento para ser abonado contra la escritura traslativa de dominio y toma de posesión del inmueble. Estos porcentuales pueden tener variaciones, según las condiciones especiales de cada operación, pero siempre es aconsejable que la suma entregada al boleto sea significativa, para otorgarle a la operación el denominado “principio de ejecución”, que en términos prácticos significa que la operación se considera firme e irrevocable, y ninguna de las partes puede invocar arrepentimiento, ni aún resarciendo a la otra por el incumplimiento.

PLAZOS EN LOS BOLETOS DE COMPRAVENTA
Instrumentar las operaciones por medio de la firma de un boleto de compraventa, permite darle un adecuado procedimiento jurídico a la necesidad de la mayoría de los compradores, que usualmente necesitan vender un inmueble para adquirir otro distinto, ya sea de mayor o menor valor según sea el caso.
El plazo convenido entre el boleto y la escrituración pueden ser variables, pero actualmente se fijan entre 45 y 60 días corridos, para permitir la tramitación notarial y catastral sin que las partes queden expuestas a sobresaltos por posibles atrasos ajenos a la voluntad de los contratantes.
Las condiciones de entrega del inmueble se reflejan en el cuerpo del contrato, y es habitual y procedente, que toda condición especial quede perfectamente convenida y aclarada.

INFORME O CERTIFICADO DE DOMINIO
Es condición indispensable para la firma del boleto de compraventa y/o la escritura traslativa de dominio, que se encuentre despachado el informe de dominio, que indica quién o quienes son titulares del inmueble, en qué porcentajes (si corresponde), y si posee gravámenes o restricciones de algún tipo. Lo emite el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la provincia donde se encuentra la propiedad (o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires).

INFORME O CERTIFICADO DE INHIBICIONES
Obligatorio y emitido por el mismo organismo que el certificado de dominio, informa si el o los titulares de dominio poseen anotaciones que le impidan disponer del inmueble.

EFECTOS DEL EMBARGO Y LA INHIBICIÓN
Si un bien se encuentra embargado se puede vender siempre y cuando el Comprador tome a su cargo el embargo existente, lo que implica que éste último conozca exactamente los importes y costas adeudados y asuma los riesgos y costos del mismo. En la mayoría de los casos el Comprador no asume ese riesgo, por lo cual el Vendedor deberá contar con el oficio judicial de levantamiento del embargo previo al acto escriturario. En el caso de una persona inhibida, ésta no puede vender, salvo que cuente con el oficio judicial de levantamiento de la inhibición.

ESTADO PARCELARIO Ó CÉDULA CATASTRAL
Para las propiedades con superficie edificada sobre terreno propio (casas, quintas, etc.), chalets tipo dúplex ó departamentos que posean superficies descubiertas (no balcones), la Provincia de Buenos Aires exige como requisito previo a la escrituración, la intervención de un Agrimensor para realizar una mensura del inmueble a los efectos de cotejarla con los registros de la Dirección de Catastro, y si corresponde, efectuar los ajustes consecuentes en la valuación e impuesto inmobiliario del inmueble. Se debe tomar en cuenta al fijar el plazo de escrituración que la tramitación del estado parcelario tarda entre 15 y 20 días. El trámite es abonado por la parte Vendedora.

ESCRIBANO INTERVINIENTE
Es uso y costumbre que el escribano sea designado por el Comprador, ya que es ésta parte la interesada en el perfeccionamiento de su futuro título de propiedad, y en consecuencia es la parte que abona los honorarios. Es excepción a esta regla, el caso de ventas con hipoteca, propiedades nuevas sometidas a la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, ó barrios cerrados y/o loteos.

GASTOS DE ESCRITURACIÓN
El impuesto fiscal a la venta (su alícuota depende de cada estado provincial) es abonado por mitades entre las partes. Los honorarios del escribano, como se indicó anteriormente son abonados por el Comprador, y los gastos de tra-mitación e inscripción se adjudican a las partes según usos y costumbres: los previos a la escritura los abona el Vendedor y los posteriores los paga el Comprador. Siempre es conveniente solicitar una factura pro forma a la escribanía interviniente con anterioridad a la escritura, para evitar sorpresas y malos entendidos.

IMPUESTOS, TASAS Y SERVICIOS DEL INMUEBLE
Los inmuebles se venden con sus impuestos y tasas y expensas comunes (si corresponde) pagos hasta el día de la escritura y posesión.
Cuando en la compraventa se haya pactado la posesión antes de la escritura, el Comprador tomará a su cargo los mismos a partir de la entrega de la posesión, así como los servicios que al inmueble se prestan.
El estado de las posibles deudas de impuestos y tasas que gravan un inmueble es verificado por informes que pide el Escribano interviniente antes de la escritura, quien retendrá a la parte Vendedora aquéllas sumas que pudieran estar impagas.
En inmuebles en Propiedad Horizontal, las expensas comunes tienen igual tratamiento que los impuestos, y el informe de deuda que solicita el Escribano al Administrador, debe consignar además si el Consorcio posee demandas judiciales en curso.
Con los servicios se sigue un criterio similar, pero no es una obligación formal del Escribano verificar la ausencia de deudas, aunque la mayoría de los profesionales colabora con las partes para que todos los servicios queden al día en el acto de la escritura y/o posesión.

PLANOS APROBADOS
Resulta muy importante para las partes, conocer el estado de los planos aprobados del inmueble y especialmente su correspondencia con la construcción efectivamente construida. Para el Vendedor, verificar que los mismos reflejen la realidad significa evitar posibles problemas posteriores, inclusive alguna acción legal en su contra por parte del Comprador, aún después de efectuada la escritura en caso de irregularidades en los Planos de Obra. En igual sentido el Comprador debe cotejar los mismos, para evitar hacerse cargo de un problema futuro, el día que quiera vender el bien. Se debe tomar en cuenta que en casos de inmuebles sometidos al Régimen de la ley de Propiedad Horizontal (Ley 13.512), especialmente en casas tipo “PH”, ó dúplex, la modificación y/o adecuación de los Planos de Obra deben contar con el acuerdo y la firma expresa de los demás copropietarios.

RÉGIMEN DE BIEN DE FAMILIA
El régimen de Bien de Familia, instituido por la ley 14.394 y modificatorias, tiene por finalidad proteger patrimonialmente al núcleo familiar y resguardar a la propiedad de una posible ejecución. Esto significa que una propiedad inscripta como Bien de Familia puede ser embargada pero no ejecutada por deudas cuyo origen sea posterior a su inscripción como tal, exceptuándose de esta regla las deudas propias del inmueble (expensas comunes e impuesto ABL) las cuales pueden ser ejecutadas en cualquier ocasión. El trámite puede ser realizado por el titular de dominio en el Registro de la Propiedad respectivo, sin necesidad de asistencia profesional externa, y es es gratuito por disposición legal.

DERECHO DE USUFRUCTO
El usufructo, legislado en el artículo 2807 del Código Civil, es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia.
Es utilizado para los casos de donaciones en las que el donante, se queda con el derecho de usufructo (usualmente de carácter vitalicio) del bien, pero trasmite la titularidad de dominio al donatario: la nuda propiedad.
Los titulares de dominio y/o donatarios pueden vender el bien, pero el derecho de usufructo trasciende la venta, es decir que se mantiene inalterable y sólo puede ser cancelado por los usufructuarios.

ADQUIRIR UN BIEN DE UNA SUCESIÓN
En los casos en que el titular de dominio hubiere fallecido, sus sucesores podrán vender el inmueble, una vez que hayan terminado la tramitación de la sucesión y el juez declara como herederos a éstos (declaratoria de herederos) y ordena tal inscripción a su nombre. Es necesario aclarar que sin declaratoria de herederos, los sucesores no podrán vender, ya que no están legitimados como tales conforme a derecho. Es habitual que el procedimiento de inscripción se tramite por “Tracto Abreviado” cuando existen ya los Compradores del inmueble, que significa realizar la inscripción en el Registro de la persona fallecida a el ó los nuevos Compradores, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos, es decir, abreviando la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
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